大家都知道，在经历了去年严格的调控政策后，尽管因城施策的风刮了很久，刺激政策也来了一波又一波，但如今，除了少数较火的城市外，大部分城市的楼市，还是处于萧条和萎靡不振的状态，再加上疫情对楼市的猛然袭击，要恢复往日辉煌，道阻且长，潍坊亦如是。
其实，也不仅仅是地产行业，像金融、互联网行业，行情变化都很大。比如，互联网股票的暴跌，虽说有政治因素，但行业见顶，也是原因之一。
所以，2022年买房，首先考虑的第一要素：排除风险，不轻信画饼。
今年买房，买的是确定性，开发商画的饼，在一切未落地之前，尽量不要轻信。
很多项目尚在图纸上时，开发商就已经为购房者描绘了一个无比美好的蓝图，什么配套齐全、升值潜力无限等，常能引得购房者竞相争抢，但仅有规划，未落地何时能兑现，能否兑现，其实未来的变量很大。
买房跟着产业、学区，买成熟片区最稳妥。
大家都知道， 当下民企融资不易，尽管房企爆雷潮过去了，但一些有问题的开发商，仍然不乐意拿出最核心的资产，且拿出来的资产报价和公开市场拿地也差不了太多，所以现在央企出手、项目并购仍然是停留在理论层面。行业还未到最困难的时刻，彻底出清还需等待。
现在买房，如果没有合适的现房可买，那么品牌上就尽量选择能够兜底的央企及国企，部分稳健的民企如龙湖、碧桂园、旭辉等。
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大多数人应该都听过“人口红利”这个词，所谓人口红利无外乎就是某一类人口结构能为整个社会经济发展带来额外好处，也就是所谓的人多力量大。过去的20年，以强省会、三大城市群崛起为标志，是人口红利时代。依托人口红利，不少城市尽管产业、教育水平不敢恭维，管理水平极差，但这些城市坐拥宽广的经济腹地和庞大的进城人口基数，仅仅抓住这块红利蛋糕，就能获得突飞猛进的发展。
但以后的20年，则是城市比拼吸引力的年代。城市的使命不仅仅是吸引人口进城，最重要的是能留住人。像一些三四线城市，随着交通和互联网等基础设施的建设完备，没有突出的城市吸引力，将很难留人。
能留出人的城市，常常具备这三个要素：
城市本身拥有发达的产业经济和教育配套
城市本身有极强的地域文化特色
城市管理水平在线
目前来看，除去几大一线城市，真正具备城市吸引力的城市，不多。
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买房，是让你的生活更自由，而不是更受束缚。
相比以前，现在买房更要擦亮双眼，认真选择，最好能把它当做陪伴你的一生之宅来买，千万别想着先上车后置换，就随便上车，尤其是在人口流入少的三四线小城市，因为二手房吸引力远远不如新房，当下的环境，新房成交都很吃力，二手房就更不必说了，可能会很难卖掉置换。
其次，先上车后置换，上车的一般都是差一点的楼盘，当行业退潮，这些楼盘的成交量和价格跌幅往往超出平均值。
所以，当楼市处于长期景气周期时，可以采用先上车后置换的思维，“将就上车，赚一波房产升值的钱，再置换更好的房子”；但当行业见顶，再秉着这样的思维，最后往往会被套牢。
买“一生之宅”，就是让你买在保证现金流的前提下，把房票和贷票价值榨干到极致的房子。
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当下，买房买稀缺。市中心地标景观房、高新产业聚居区住房、优质学区房、重要交通枢纽附近的房产，仍具有良好的保值升值性能。其他的大盘小区、缺少亮点的房源，就不要再入手了。 值得一提的是，过去挺多自媒体都告诉大家，买房时要用足杠杆，尽可能贷更多、贷更久.....然而当房地产行业出现拐点后，加上经济下滑、内卷、战争、疫情.....而且现在我们能明显的看到法拍房的增多，也能明显感受到楼市断供潮的来临，所以买房用足杠杆没有错，但一定要对自己的还款现金流有个明确的规划，也要有稳定的收入来源来应对突发状况，未来的方方面面都要尽可能的考虑到。 买对一套房，胜过十年忙。房子非常重要，总之，买房定要慎之又慎！
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