▍二轮供地“未拍先凉”，百宗地终止出让
截至9月23日，已有长春、福州、天津、青岛、济南等10个城市，在二轮土拍前终止出让部分土地，总数量超110宗。这些连竞拍场都没上的地块，因无人报名、房企态度冷淡，被迫“下架”。
集中供地的出台，本意便是降低土地市场热度，而首轮供地未达到该目标；目前来看，二轮供地的降温态势，超过业内预期。
政策调控频繁加码、房企资金持续承压，是拿地节奏放缓的重要原因。今年以来，“三线四档”融资规则逐步完善并持续发力，商票和拿地销售比被纳入监管，回款及资金压力下，房企拿地意愿受到抑制。
值得注意的是，虽然整体市场逐渐降温，但仍有房企抓住机遇、试图弯道超车。
国企和央企，正在当下市场中暗暗扩张。中海、中铁、金茂、保利、华润、招商蛇口等，都是二轮土拍中的常客。民营房企中，活跃分子极少，仅有龙湖等企业正逆势补仓，在天津、合肥、无锡、长春等地区扫货。
▍最新超大、特大城市名单公布！ 近日，由国家统计局提供的《经济社会发展统计图表：第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》（以下简称：图表），在2021年第18期《求是》杂志上公布。
据国家统计局说明，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。
从第七次全国人口普查数据中可以看到，目前超大城市有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7城（按城区人口数排序），特大城市共14座，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连（按城区人口数排序），其中，武汉距离超大城市仅有5万人之差。
另外，图表提到，城区人口指城区常住人口，而城区是指在市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域，不包括镇区和乡村。
此前，根据住建部于2020年底最新公布的《2019年城市建设统计年鉴》，符合中国“超大城市”标准的共有上海、北京、重庆、广州、深圳、天津等6座城市，成都不在其中。第七次全国人口普查数据显示，成都全市常住人口为20937757人，与2010年第六次全国人口普查相比，增加5818917人，增长38.49%，年平均增长3.31%。
当时的“特大城市”则有东莞、武汉、成都、杭州、南京、郑州、西安、济南、沈阳、青岛等10个城市符合。
▍ 第二批集中供地土拍规则4大变化 变化一：重点城市逐步建立并完善房地价联动机制，实现稳地价、稳房价、稳预期目标 7月22日会议后，住建部表示将进一步落实城市政府主体责任，着力建立房地联动机制，推广北京市的做法。受此影响，北京、上海等城市的第二批次地块继续实施并完善房价和地价联动机制，深圳在下调最高地价的同时也调降了最高销售价格；武汉引入房地价联动机制，广州热点区域南沙和黄埔的地块试点“限房价”。 ▼表：重点城市第二批集中供地土拍规则及变化情况
变化二：严控溢价，多数城市竞价达上限后转为“摇号”并禁马甲，降低房企拿地成本
除长春和厦门外，18个城市第二批地块的溢价上限或竞价规则较首批有所优化，其中多数城市溢价上限被下调至15%，取消“竞配建”或“竞自持”，竞价达到上限后多数城市转为摇号等方式并禁马甲。其中，无锡、福州等11个城市采取“摇号”出让，上海和苏州采取“一次报价”，北京、青岛等6个城市采取“竞报高品质方案”。
部分城市遵循“因城施策”原则，竞价规则有所不同。广州、深圳、重庆、武汉和长沙五城在进入最终环节前仍保留竞自持租赁面积，其中深圳竞全年期自持租赁面积，而武汉则还需参与竞一次性付款、竞现房销售比例和竞房屋全装修面积三个环节。成都采取“限地价+竞自持/竞销售型一类人才公寓”，合肥采用“限地价+竞装配率/竞报高品质住宅建设方案+摇号”。
多数城市引入摇号等方式作为最终竞价环节，禁马甲也成为第二批次地块出让要求的标配之一，但城市间限制程度各异。除天津、长春、厦门外，17个城市均明确“同一竞买人”定义并严禁参拍同一宗地，但定义标准有所不同。其中，上海、广州、合肥、无锡和杭州限制要求相对较严，深圳、苏州等9个城市禁止控股子公司共同参拍。
此外，部分城市对房企同一批次报名或竞得地块宗数设限，推动土拍回归理性和公平，其中杭州和南京同批次地块分别限制报名5宗和13宗（三分之一），深圳同批次地块限竞得3宗。
变化三：重点城市从开发资质、购地资金、保证金等多个维度提升参拍门槛，并设定禁拍年限
变化四：近半重点城市引入“定品质”或“竞品质”，对房企提出更高要求
杭州、苏州等10个城市第二批集中供地引入品质相关要求，其中北京和合肥在设置最低品质标准的同时对部分地块采用“竞报高品质方案”方式出让；青岛、沈阳等城市采取“竞品质”方式，苏州、成都等城市则出台“定品质”细则。品质相关要求的增加，对房企产品设计和工程质量提出更高要求，或将增加房企施工成本，一定程度上降低了房企拿地意愿。其中，杭州第二批次有10宗地块试点“竞品质，竞地价”并要求现房销售，但仅一宗地块报名数量达到挂牌要求。
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