正文

去库存工作是房企经营的生命线。研究库存结构、探索去库存有效手段，是今年各房企颇为关心的内容。本报告重点关注今年2月份全国百城库存及去化周期指标。分析认为，去库存的主要矛盾，不在于“房子多了”，而在于“购房需求少了”。考虑到3月份各地去库存出现的积极信号，尤其是大户型新房相对好卖，本报告认为，各地要积极优化“买大房子”的相关政策，真正成为去库存的新动力。

一

1、百城库存：开始走出“房子多”的艰难期

2024年2月，全国百城新建商品住宅库存规模为49989万平方米，环比增长-0.5%，同比增长-2.3%。观察本轮楼市降温周期中库存指标走势，其在2021年9月份库存陡然攀升，和销售市场降温有直接关系。此后29个月中库存规模持续位于50000万平方米的规模线以上，当前首次回落至该规模线以下。该走势和二手房挂牌市场有显著差异，侧面说明房企投资能力受损，库存攀升空间有限。

2、供求关系：淡季效应致使数据偏弱

2月份，全国百城新建商品住宅供应面积为793万平方米，成交面积为1059万平方米，呈现供小于求的态势。2月份属于传统的推盘淡季，出现供小于求的态势符合常理，此时房企以消化既有库存项目为主。观察3月份各地的情况，部分城市推盘节奏有所加快，新盘增加将扩大购房者的房源选择面。

3、城市分类：一线城市供货充足，利好行情提振

2月份，全国100个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线城市分类，分别为3457、24251和22281万平方米，环比增速分别为-0.7%、-0.6%和-0.4%，同比增速分别为8.2%、-4.5%和-1.4%。本部分重点分析一线城市。从数据上看，其新盘库存规模有较为明显的同比拉升。当前一线城市购房市场处于回暖复苏阶段，库存充足为市场进一步回暖带来积极支撑。一线城市的行情活跃也将对其他城市带来示范效应。

4、城市排序：楼市基本面不错的城市，其供货能力略强

2月份，全国百城库存规模同比增速较大的城市包括：上海、珠海、深圳、赣州、南通、马鞍山、韶关、岳阳、南昌和济南。此类城市包括了一些重点大城市，恰说明此类城市基本面不错，其供货能力略强。同样，威海、长春、湖州、中山、蚌埠、兰州、郑州、青岛、镇江和沈阳的库存出现下降态势，我们并不能直接理解为此类城市去化能力强，而要认为此类城市土地市场偏冷清，新盘供应能力萎缩。

二

1、存销比：去化周期首次超两年

2月份，全国百城库存去化周期即存销比为25.0个月，其属于2010年有数据监测以来的最高值，也是历史上首次突破两年的现象。客观上说，2月份数据有一定的季节波动因素，但也同时说明，去库存工作需要有新打法和新策略。各地3月份的销售监测数据反馈，一些大户型新房的去库存状况不错，其对于各地去库存工作是有启发的。

2、城市分类：3月份预计各线城市存销比将高位下行

2月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为18.0、21.4和32.8个月。三类城市的去库存周期都异常高，要求各类城市密切监测当前市场运行情况。我们认为，2月份交易数据受到季节性因素的影响，去化周期数据偏高属于可控范围。3月份购房积极性明显增加，其有助于带动各线城市去化周期的高位下行。

3、城市排序：人口导入快的城市，其去化状况更佳

对2月份全国100个城市新建商品住宅存销比进行排序，结果如下。其中，去化周期偏高的10个城市为：韶关、西宁、晋江、舟山、洛阳、哈尔滨、江阴、嘉善、泉州和香河。而去化周期偏低的10个城市为：贵阳、南昌、珠海、郑州、上海、济南、中山、杭州、三亚和成都。总体上看，部分城市去化周期相对偏高，主要原因在于最近六个月新房交易规模过低。而去化周期好的城市，普遍都是人口尤其是年轻人导入速度快的城市。

三

对2月份全国百城库存规模和去化周期数据进行分析，我们认为，目前去库存的主要矛盾在于销售规模偏低，其对房企去化工作造成了困扰。所以破解问题的突破口，不在于新房供应端，而在于销售端。要积极围绕“居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”做足文章。

3月份以来，全国各地出现了积极的去库存动作和行情。市场反馈显示，重点城市中，包括市区大户型、近郊区大户型等市场表现活跃，无论是看房量还是交易量都有较好的行情，这说明去库存的潜在动力是存在和充足的。我们认为，当前要充分重视多样化改善性住房需求的作用，或者说“买大房子”应成为本轮去库存的新动力。同时，要积极研究放开二手房限购政策、引导新房市场让利促销等工作，以更有效实现去库存的目标。

附注

1、100个城市按一、二、三四线城市划分如下：

4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

2、本报告定义：住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。

3、本报告定义：库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。

来源：易居研究院