正文

核心观点

房地产企业信心正在筑底并逐步恢复。政策面不动产私募投资基金政策和金融支持住房租赁政策支持力度较大，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企；建议关注租赁业务规模较大的企业、物业管理企业及相关产业链机会。

▶  房地产市场销售复苏，多家房企业绩明显好转。TOP30房企1-2月全口径累计销售额同比小幅增长5.5%。单月销售额环比增长30.3%，同比增长25.8%。 预计3月房企整体会加大推盘力度，后续销售数据有望持续改善。

▶  土拍市场复苏，民企参拍热情明显提升。8家房企拿下合计17幅土地，投资建面、成交总价、楼板价等指标均出现明显好转。

▶  TOP30房企境内发债规模总体仍在2020年来的历史低值附近徘徊，但2月多项融资利好政策出台，预计房企融资情况将持续好转。

▶  市值表现总体稳定，预计当前估值偏低的房企修复空间较大。TOP30整体市值较月初提升4.5%，旭辉集团表现亮眼。市值管理行为包括股东减持股票、股权激励等。

【销售排名】

2月房地产市场复苏，多家房企业绩明显好转

2023年2月，行业头部呈现复苏状态，TOP30房企1-2月全口径销售额总体实现6711.9亿元，较去年同期小幅增长5.5%。具体来看，1-2月累计销售额保利发展最高，为635.0亿元。其次为万科地产、碧桂园、中海地产、华润置地，分别实现累计销售金额573.3、562.0、405.0、402.2亿元。此外，本月有20家房企实现销售额年初累计同比正增长。其中，增幅最大的3家房企为保利置业、越秀地产和电建地产，分别增长226%、164%和94%。从排名变化来看，中国铁建和电建地产表现亮眼，排名分别较上月提升9名和8名。

2023年2月，TOP30房企总体销售额实现3785.2亿元，环比增长30.3%，同比增长25.8%。此外，2月TOP30房企销售额环比和同比转正的房企阵营均明显扩大。其中，销售业绩环比回升的房企数量由上月的6家增至本月的26家，同比回升的房企数量由上月的10家增至本月的17家。具体来看，TOP30房企中单月销售额最高的是保利发展、碧桂园和万科地产，分别实现了339.6、292.0和287.0亿元的销售业绩。单月环比业绩提升最明显的是中海地产和中国铁建，全口径销售额分别较上月增长118%和115%。单月同比业绩提升最明显的是华发股份和越秀地产，全口径销售额分别较去年同期增长294%和291%。

2月TOP30房企销售表现显著强于1月，尤其是央国企。主要原因有三点：其一是在多地持续宽松的政策环境下，部分城市购房者信心有所修复，加速入场；其二是上月春节假期导致需求积压，因此节后存在一定的需求集中释放；其三是去年2月存在基数较低的情况。我们认为3月房企整体会加大推盘力度，后续销售数据有望持续改善。但当前市场复苏局面整体仍偏弱，若想长期保持好转态势，仍需政策端持续呵护，继续提振市场信心。

【企业拿地】

2月土拍市场复苏，民企参拍热情明显提升

春节后各地土拍逐步恢复。2月参与拿地的TOP30房企中，央国企依旧为主力，但民企的参拍热情较上月明显提升。保利发展、滨江集团、华润置地、建发房产、新城控股、越秀地产、招商蛇口和中国铁建共8家房企拿下合计17幅土地，包括涉宅地13幅和综合用地4幅。从各指标来看，2月TOP30房企总体投资建面为159.66万平方米，环比增长1195%；成交总价为261.85亿元，环比增长2123%；成交楼板价为19101元/平方米，环比增长71%。预计未来几个月在楼市回暖叠加优质地块出让带动下，热点城市土拍市场或继续逐步回温。

2月杭州、苏州、北京、温州、南宁、海口、天水共7个城市进行了集中土拍。其中，杭州、苏州、北京3城分别成交了68.9、32.8、16.2万平方米，成交金额分别为97.5、89.2、59.1亿元，溢价率分别为7.3%、6.4%和15%。

具体来看，2月21日杭州结束了2023年首轮供地，60余家房企参拍，13宗住宅用地全部成交。其中，民企斩获7宗、参拍热情明显提升。TOP30房企中，民营的滨江集团连续斩获包括萧山市北、余杭未来科技城、良渚新城在内的3幅热门宅地，新城控股则获综合用地1幅；央企华润置地和厦门地方国企建发房产均拍得宅地1幅。2月23日，苏州今年首批集中供应的11幅宅地全部出让成功。TOP30房企中拿地的均为央国企，其中，建发房产竞得2幅地块，保利发展、华润置地、招商蛇口则各竞得1幅地块。而北京出让的2幅地均由越秀地产竞得。

【企业融资】

2月多项利好政策出台，预计融资情况将持续好转

2023年2月，TOP30房企境内债发行约91亿元，环比增长61.1%，同比下降44.0%。从结构上看，仅包含超短期融资券和短期融资券2大类，发行规模分别为66亿元和25亿元。虽然本月TOP30房企的境内发债规模总体仍在2020年来的历史低值附近徘徊，但考虑到2022年以来，房地产政策导向彻底扭转，融资通道逐一重启，且2023年开年以来，各项融资利好政策落地，形成信贷、债务、股权等多维度融资支持体系。我们认为未来几个月房企的发债规模有望增加。

2月20日，中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，提及不动产私募投资基金的投资范围，拓展至存量商品住宅，股债比及扩募限制有适度放宽，同时允许企业通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式，扩充投资资金来源。这将有利于为房地产行业提供新的增量资金，帮助房企盘活存量资产。2月24日，央行、银保监发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，从多个方面给予房企金融支持，并拓宽多元化投融资渠道：支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款；鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款；支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款；对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款等。我们认为本月的供给侧政策支持力度较好，尤其对民营房企有直接促进作用。预计TOP30房企融资情况在政策支持下将持续好转。

2月TOP30房企境内发债成本为2.46%,环比下降20.9%，同比下降25.5%，创2022年以来单月融资成本新低。

2月，TOP30房企境内外发债规模合计115亿元，环比增加16.2%，同比减少43.3%；债券偿还规模合计71.3亿元，环比减少28.4%，同比增加1%。净融资额为43.7亿元，同比下降66.9%。

具体来看，2月TOP30中仅有4家房企参与新债发行，全部为央国企。发债规模最大的企业为保利发展，发行额为25亿元。发行利率最高的为保利置业，利率为4%。债务方面，2月TOP30房企中共有7家房企债务到期，其中滨江集团的单月到期债务规模最大，为19.2亿元。

【市值表现】

总体稳定，预计当前估值偏低的房企修复空间较大

2月以来TOP30房企市值总体稳定，TOP30整体市值较月初提升4.5%。具体来看，华润置地、万科地产、中海地产月末总市值占据TOP30前3名，分别为2344.9亿元、2115.6亿元和2016.3亿元。从月内市值变化情况来看，2月各家房企市值变化的差距较大。其中市值表现优秀的企业有旭辉集团、碧桂园和美的置业，月末市值较月初分别上涨37.6%、22.7%和18.0%。其他市值小幅上涨的企业有中国金茂、远洋集团、龙湖集团等，月末市值较月初分别上涨17.0%、16.8%和12.1%等。本月市值跌幅最大的企业为华发股份，月末较月初下跌约15.7%。     

预计随着房地产多项利好政策持续落地，未来几个月房企投融资情况好转，销售市场复苏，当前估值偏低的房企修复空间较大，多数地产股市值将有所增加。建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企。同时考虑到2月最新的不动产私募投资基金政策和金融支持住房租赁政策支持力度较大，建议持续关注租赁业务规模较大的企业、物业管理企业及相关产业链机会。

2023年1月TOP30房企的市值管理行为较多，主要为股东增减持股票、股权激励、资本运作等。

（1）股东减持股票：2月7日，中交房地产发布2个公告，宣布3位主要股东减持股票：其一，湖南华夏投资集团有限公司于2022年9月16日至2022年10月10日期间以均价14.42元减持71.74万股；于2023年1月31日以均价15.32元减持130.00万股。其二，重庆渝富资本运营集团有限公司于2022年11月11日至2023年2月6日期间减持589.20万股。其三，股东彭程于2022年11月5日至2023年1月5日期间以均价19.4546元减持487.552万股。中南置地则分别在2月3日、2月11日、2月17日、2月24日和3月1日发布公告，宣布中南城市建设投资有限公司5次减持股票。中交房地产和中南置地的股东减持股票行为对2家上市企业的市值影响均较小。

（2）非公开定增：2月12日，万科地产发布2023年度非公开发行A股股票预案，拟向不超过35名特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元，发行股票的数量不超过11亿股，占发行前总股本的9.46%。公告后一周，万科地产的市值减少3.3%。

（3）分红规划：2月13日，万科地产宣布未来三年内，公司计划每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的30%。公告后一周，万科地产的市值减少0.6%。

（4）股权冻结：2月3日，中南置地宣布旗下的中南城市建设投资有限公司持有的654.3963万股（占总股本的0.17%）被冻结，冻结时间为2023年1月31日至2026年1月30日。公告后一周，中南置地的市值增加0.9%。

（5）股权激励：象屿集团于2月3日、2月17日和2月23日分别上市流通567.81、170.32、966.68万股股权激励限售股份。其中23日公告后一周，象屿集团市值增加1.8%。

（6）司法拍卖：2月4日，金科集团收到股东广东弘敏企业管理咨询有限公司通知,其持有的公司股份480,581,582股（占比9%）将被执行司法拍卖。公告后一周，金科集团的市值增加1.5%。

（7）签订重大合同：2月18日，电建地产下属子公司与浙江景宁抽水蓄能有限公司签订了浙江景宁抽水蓄能电站设计采购施工EPC总承包合同，合同金额约为62.57亿人民币。项目工期为84个月。公告后一周，电建地产的市值增加0.3%。

（8）资本运作：2月11日，中南置地全资子公司深圳市宝昱投资有限公司出资6亿元（占公司2021年度归属上市公司股东的股东权益的2.56%），与独立第三方信达资本管理有限公司、中国信达资产管理股份有限公司、广东信达地产有限公司进行房地产项目投资。公告后一周，中南置地的市值大幅减少4.7%。2月18日，招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权。公告后一周，招商蛇口的市值小幅减少0.3%。

【大行评级】

2月整体维持买入评级

上月TOP30房企中有10家企业发布了2022年度年报前瞻，受到行业景气度影响，总体业绩承压明显。4家房企预期业绩亏损，其余6家房企也均预计了较大程度的盈利同比下滑。受业绩公告影响，部分房企市值受到了一定的冲击，多家国际大行均对此表示了高度重视。考虑到2月TOP30房企销售表现显著强于1月，我们认为下月业绩公告对房企市值的冲击将有所减弱。

本月有4家房企受到大行评级。中海地产、越秀地产、中南置地和华润置地均维持买入评级。其中，招银国际将中海地产的目标价下调至27.9港元，兴证国际证券将华润置地的目标价调整为48港元。

执笔人

上海易居房地产研究院  研究员  潘竑羽