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作者 房玲 克而瑞研究中心企业研究总监

　　洪宇桁 克而瑞研究中心研究员

　　资金准备充足，再加上内地房地产市场收并购机会大量出现，近一段时间以来，外资与港资在房地产项目收并购方面频频出手。10月17日，新加坡房企凯德集团以底价20.37亿元成功拍下位于北京CBD的博瑞大厦，成为外资企业在中国房地产市场的最新动作。

　　2021年以来，黑石集团、铁狮门、大和房屋、易商红木、凯德、博枫资产管理等外资企业开始大举投资中国房地产市场，同时以贝莱德、高盛为代表的部分外国资本也积极收购中国房企的债券或股票。

　　外资和港资企业资金准备充足

　　2021年下半年以来，随着中国房地产企业流动性危机持续爆发，房地产业发展相对低迷，境外资本趁机计划进入中国房地产市场“抄底”，并为此准备了大量资金。

　　比如7月底，黑石集团的主要房地产基金Blackstone Real Estate Partners X完成了增资，最终规模达到303亿美元，再算上专门用于投资亚洲和欧洲房地产的资金，黑石集团可用于全球地产的资金池已经超过500亿美元。黑石创始人苏世民多次表态看好中国房地产市场，未来黑石可能会加大在中国的投资力度。

　　2021年，黑石集团就分两次从富力地产处收购了广州国际机场富力综合物流园区的全部权益，9月份博枫资产管理也接盘富力地产与合景泰富联手打造的上海杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目，建成其在中国的第一个租赁住宅项目。

　　港资方面，新世界在4月份收购了拥有高速公路资产的龙光交通广西子公司40%股权及债权，5月份又耗资22.9亿元收购位于成都及武汉的6项物流物业。

　　8月底，新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚表示中国房地产市场已经见底，企业计划2023年在上海、广州、杭州和深圳等城市投资100亿元人民币。太古集团此前也在3月份表示，未来10年将有逾500亿港元投资在中国内地核心市场。

　　整体看来，由于大型外资和港资企业资金较为充足，且对中国的新经济资产(包括工业园、物流地产以及租赁住宅等)未来发展较为看好，因此在中国房地产市场收并购机会出现时，更加倾向于抄底大规模持有型物业项目，着眼于长期持有收益。

土地市场低迷，外资趁机低溢价拿地

　　除在收并购市场积极出手之外，在国内市场沉寂已久的外资房企也加大了拿地力度。以铁狮门为例，企业在2021年11月与新长宁集团合作耗资50.9亿元拿下上海长宁区办公地块，宣布将开发综合体项目。上一次铁狮门在中国公开拿地还得追溯到2016年。

　　日本房企大和房屋在2012年首次在苏州拿地后，长期止步于中国一二线市场，近年来仅偶尔在常州、南通等三四线城市拿地。2021年11月，大和房屋打破9年沉寂，再次在苏州拿下一宗商住地块，并在2022年9月宣布将建成纯高层住宅。

　　此外，多年未出手成都的凯德集团，在2022年3月底拿下一块位于成都成华区的住宅地块。除这些外资企业外，瑞安房地产、嘉里建设以及香港置地等港资房企也在中国市场积极拿地，基本都在一二线城市重点地段，且大多以持有型和综合型物业为主。

　　外资以及港资房企之所以在中国一二线城市重点地段频频拿地，一方面是因为资金准备较为充足，另一个更重要的原因是目前市场内，重点房企由于流动性危机影响，大幅降低了拿地力度。

　　据克而瑞不完全统计，2021年8月开始，外资及港资房企重点关注的一二线城市土地成交的平均溢价率大幅降低。克而瑞数据显示，截至到2022年9月，14个月中有11个月，一二线城市土地平均溢价处在5%以下水平。低迷的土地市场给了资金充足的外资房企低溢价拿地机会。

境外资本盯上房企境外债与股票市场

　　一方面是在房地产项目层面上加速扩张，另一方面，外资企业也在资本市场上瞄准了中国房地产企业。债券市场上，由于恒大等房企出险，境外债券曾一度沦为垃圾债，价格亦跌至谷底。

　　但部分境外资本如贝莱德、汇丰以及高盛等开始大举购入中国出险房企债券，豪赌其债务重组成功会使得其债券价格回升，比如贝莱德旗下的BGF亚洲高息债券基金，就在2021年1-8月买入了3130万张恒大债券，但由于恒大债务处置久未完成，贝莱德于2022年3月份减持了约3.7亿美元中国出险房企债券。

　　在股票市场，由于部分出险房企股价震荡，因此以贝莱德为首的部分境外资本开始了“低吸高抛”的短期运作。2021年下半年开始，融创股价震荡加剧，贝莱德从2021年7月22日开始到2022年3月底融创股票停牌为止，快速进行了16笔短线操作。同时，境外资本也开始增持部分中国房企股票，比如GIC在2022年8月增持万科企业37.19万股，摩根大通在2022年10月增持了旭辉集团3235.79万股。

境外资本在股票市场上频频对中国上市房企动手，主因是H股房地产板块股价跌幅十分明显。截至2022年9月底，在H股上市的房企算术平均收盘价仅为3.9港元/股，相较于2021年1月跌去了35%，相较于2021年以来最高点的6.68港元/股跌去了42%。

　　因此，在内房股股价开始震荡之时，部分境外资本开始了“低吸高抛”的短线操作。在股价跌入谷底之后，境外资本开始增持优质内房股股票，以期在中国房地产市场复苏、内房股股价回升之后抛售获利。

整体看来，境外资本对于中国房地产市场的大举布局，在一定程度上可以对出险房企起到纾困作用，但效果十分有限。

　　境外资本此时大举抄底，一方面原因是国内房地产市场低迷，导致资产价格较低，另一方面，跨国资本在全球范围内进行避险也是主要原因。目前，全球各大、经济体中，只有中国经济前景较好，因此外资选择在中国加大投资规模以对冲欧美市场风险。随着中国地产纾困持续稳步推进，未来地产复苏后外资的长线投资或有可能获得较大收益。