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房住不炒,因城施策主基调下,房地产的形势及走向!
来源:乐居潍坊2021-10-15 09:26:05

政策端——政策持续高压,坚持“房住不炒、因城施策”的主基调,各地调控政策不断加码的同时,加大力度发展保障性租赁住房


2021年作为“十四五”规划的开局之年,房地产行业依旧延续“房住不炒、因城施策”的政策主基调,政策持续高压,针对个别前期市场热度较高的城市,上半年调控持续加码;同时,新型城镇化、住房保障体系建设作为重点持续被强调。



融资端——房地产行业融资持续收紧,房企融资强监管态势持续


2021年上半年,房企融资延续强监管态势,银行信贷流向房地产领域的增速持续下降,非标融资延续强监管,地产违约事件频发,加之恒大流动性风险持续发酵,导致房企债券波动幅度显著加大,上半年国内债、美元债净融资规模为负。考虑到“房住不炒”的整体政策基调以及金融机构房地产贷款集中管理制度的影响,主要金融机构仍将压降房地产贷款增速,预计下半年房地产开发企业融资强监管态势仍将持续。



供需端——房地产销售面积增速较快,区域分化明显,预计未来需求将受调控升级影响受到压制,加之销售回款周期拉长,地产行业短期承压


2021年以来,狭义库存和广义库存均有所增长,由于通胀预期上行,销售面积增速较快,但城市能级和区域分化明显;长三角及大湾区市场较好,但随着调控政策的升级,房地产市场有所降温。考虑到目前库存处于相对高位且房地产监管政策趋严,预计下半年需求或将受到压制,加之受银行类金融机构房地产贷款集中管理影响,房企销售回款周期拉长,对弱资质主体形成冲击,房地产行业短期承压。



土地供应——“两集中”土地供应新政出台,土地溢价分化,马太效应凸显,土地毛利率空间创近年新低,随着第二批土拍政策积极调整,行业盈利空间有望边际修复。


从首批土地集中供应政策的实施结果来看,核心城市、核心板块土地热度仍维持高位,市场竞争激烈,土地溢价率呈现分化。新政对房企资金实力及后期的运营及盈利能力提出更高要求,拥有资金及规模优势的房企投资集中度将进一步提升,马太效应凸显,中小房企拿地空间被挤压。拿地销售比限制规则的重新强调一定程度限制房企拿地节奏,或将在进一步加剧企业间分化。首批供地新增拿地项目的平均盈利水平处于近年来新低,随着第二次集中供地竞拍规则的积极调整,行业盈利空间有望得到边际修复。



企业端——房企信用级别负面调整频繁,债券兑付压力持续,信用资质分化加速


2021年上半年,房企债市违约风险继续暴露,信用级别负面调整频繁,流动性风险逐步向中大型房企蔓延。2021年下半年,债券到期及回售压力有所减弱,但进入2022年房企仍面临较大的兑付压力。在政策高压、融资环境大幅收紧、销售回款周期拉长及到期债务偿还压力持续存在的背景下,房地产行业信用风险预计将持续暴露,信用资质分化加速



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