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截至2021年3月31日，成功登陆资本市场的物业服务企业数量飙升至45家，上市企业数量的快速增加，预示着行业的竞争愈加激烈。

从资本市场表现来看，截至2021年3月31日，已有3家物业服务企业市值成功突破千亿，分别是碧桂园服务、恒大物业以及雅生活服务，其中碧桂园服务更是达到了2000亿港元的高市值。

可以看到，头部物业服务企业市值一骑绝尘，更加剧了行业的市值分化程度，目前港股市场上市值最高的碧桂园服务总市值达到2358亿港元，而尾部的烨星集团市值仅为碧桂园服务的千分之一。

估值方面亦是如此。截至2021年3月31日，港股市场上41家物业服务企业平均市盈率为31.8，在平均线之上的物业为15家，其中华润万象生活以及融创服务的市盈率均超过100，而鑫苑服务、彩生活、中奥到家等市盈率则不足10。

一般来说，资本市场更为看重的是物业服务企业的未来发展潜力。融创服务、碧桂园服务、恒大物业等本身就具有在管面积规模优势，未来营收有可预期保障，因而资本市场予其PE均高出行业平均值。

此外，以合约/在管比例测算储备面积，合约在管比处于高位的企业，PE水平亦相对较高， 2020年典型物业服务企业的平均合约面积达到1.76亿平方米，合约在管比达到1.68倍，其中合约在管比排名前三的公司为碧桂园服务、绿城服务和正荣服务。

需要注意的是，关联公司的面积输送亦是资本市场重要的考量点，按照房地产开发周期估算，关联开发商销售面积规模将成为物企业绩增长的一大助力，拥有强劲关联开发商背景的物企更受到资本市场看好。

同比增速17%，行业营收规模再加速

结合企业规模，3月多家H股物业服务企业发布了2020年度报告，观点指数整理了多家企业数据发现，企业间的分化程度加深。

2020年，上市物业服务企业在管面积规模持续增长，为日后业绩增长提供强劲助力。从年报数据可以看到，目前在管面积规模最大的上市物业企业是保利物业、碧桂园服务以及雅生活服务。

值得注意的是，2020年在管面积增长最快的雅生活服务，年内完成并表中民物业，在管面积从2019年的1.76亿平方米飙升至3.75亿平方米，增幅达到112.3%。不难看出，收并购仍是当前物业服务企业快速提升企业规模与市场影响力的重要手段之一。

一般而言，在管面积规模作为物业服务企业的业绩筑底，与营收规模直接挂钩。截至2021年3月31日，观点指数整理42家发布财报的物业服务企业数据发现，2019年上市企业的营收平均增速为42.21%，而2020年这一项指标放缓至18.99%。

试析原因，或许与2020年疫情大幅影响了各类社会活动，物业服务企业的收并购进程拉长，此外也和物企减少了市场化拓展动作有关。

从时间线来看，2020年初，物业服务收并购案例明显减少，且大部分均集中在2020年下半年及2021年初，如恒大物业并购亚太酒店集团、合景悠活并购雪松物业等大宗并购，均发生在2020年末，预计该部分业绩将会在2021年逐渐释放，届时行业营收增速或会明显提高。

以披露2020年年营收与利润数据的42家物业公司为例，总营收规模达到1322.8亿元人民币，较2019年的946.5亿元增幅39.76%。

上市物业服务企业营收平均值为31.5亿元，达到行业平均值之上的企业有15家，其中达到百亿的企业共有4家，为碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务以及绿城服务。

从营收增长率来看，世茂服务、雅生活服务、融创服务、时代邻里等均位居前列，而净利润增速上恒大物业、时代邻里、华润万象生活等表现强劲。

整体而言，行业仍处于较快发展阶段，物管板块市场分化明显，未来将是业务赛道、增值服务拓展、市场拓展和母公司支撑力度等全方位的综合对垒。

值得注意的是，尽管营收规模一定程度上可以反映企业在资本市场上的热度，但是从市盈率的角度综合来看，资本市场明显给予非住宅物业更高的认可。

如商管赛道上较为出众的华润万象生活，在管面积为1.19平方米，总营收67.79亿元，位于行业中上游，而资本市场给予的市盈率为上市企业中最高，看中其在商管赛道上的增长潜力。

另一方面，购物中心物管业务由于与租金及零售额强相关，整体收入空间弹性大，有更多机会对冲由于物业年限带来的设施维护成本上升等不利影响。因此，华润万象生活及宝龙商业等更受市场青睐，获得了相对同规模物业服务企业更高的估值水平。

综上，物业服务行业的轻资产、无周期性，金融属性低且与居民消费属性强相关，使得物业板块成为2020年资本市场上最大的黑马。尽管头部物业服务企业明显领先，但营收及利润规模并非市值大小的绝对成因，非住业务程度高的物业服务企业则呈现相反趋势，这也印证了“大”并非未来物业服务企业发展的唯一路径。

另一方面，近年利好政策相继出台，城市化率不断提高，城市服务、增值服务等市场空间崭露头角，行业未来仍有巨大增量空间。